Fenomena yang disebut sebagai “sulap hukum” di atas lahan perkebunan milik PT Perkebunan Nusantara I Regional 1 bukan sekadar anomali administratif, melainkan indikasi serius terjadinya deviasi dalam rezim hukum agraria nasional. Dalam konstruksi hukum Indonesia, tanah dengan Hak Guna Usaha (HGU) merupakan instrumen strategis negara untuk menjamin produktivitas sektor agraria, sehingga keberadaannya tidak dapat diperlakukan sebagai komoditas fleksibel yang dapat diubah statusnya secara oportunistik tanpa dasar hukum yang ketat dan terukur.
Secara normatif, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA) telah menegaskan bahwa HGU diberikan untuk usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan sebagaimana diatur dalam Pasal 28 hingga Pasal 34. Sementara itu, Hak Guna Bangunan (HGB) dalam Pasal 35 hingga Pasal 40 diperuntukkan bagi pendirian bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Dikotomi fungsi ini bukan sekadar klasifikasi administratif, melainkan manifestasi dari politik hukum agraria yang memisahkan secara tegas antara fungsi produksi agraria dan fungsi komersialisasi ruang.
Dalam konteks tersebut, perubahan HGU menjadi HGB hanya dimungkinkan secara terbatas sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021, khususnya Pasal 163 hingga Pasal 168. Regulasi ini mensyaratkan dua kondisi utama: pertama, perubahan fungsi untuk mendukung kegiatan usaha yang relevan; kedua, adanya perubahan rencana tata ruang wilayah (RTRW) yang sah. Artinya, perubahan tersebut tidak boleh berdiri di ruang hampa, apalagi didorong semata-mata oleh kepentingan pasar properti.
Masalah menjadi krusial ketika indikasi di lapangan menunjukkan bahwa perubahan status tersebut justru diarahkan untuk membuka jalan bagi proyek-proyek pengembang, termasuk yang melibatkan brand besar seperti CitraLand dan lain-lain. Dalam logika hukum, apabila perubahan hak dilakukan bukan untuk menunjang usaha agraria melainkan untuk alih fungsi komersial spekulatif, maka substansi kebijakan tersebut telah menyimpang dari asas fungsi sosial tanah sebagaimana diamanatkan Pasal 6 UUPA.
Lebih jauh, jika perubahan tersebut didasarkan pada revisi RTRW, maka terdapat kewajiban imperatif berupa penyerahan minimal 20% dari luas tanah kepada negara sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 165 Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021. Kewajiban ini merupakan instrumen korektif untuk mencegah privatisasi berlebihan atas ruang publik. Begitupun sampai dengan hari ini 20 % tanah tersebut tidak jelas lokasinya berada dimana. Ketidakpatuhan terhadap ketentuan ini bukan hanya pelanggaran administratif, tetapi menjadi delik korupsi karena mengandung unsur kerugian keuangan negara.
Dugaan bahwa proses perubahan dilakukan secara cepat dan tidak transparan memperkuat asumsi adanya rekayasa administratif. Dalam praktik hukum agraria, setiap perubahan hak atas tanah mensyaratkan tahapan ketat: mulai dari pemisahan bidang, verifikasi data yuridis dan fisik, pembahasan di parlemen, perubahan di Kementerian Keuangan Cq Dirjen Kekayaan Negara hingga penerbitan sertifikat baru oleh BPN. Jika tahapan ini dilompati atau dipercepat secara tidak wajar, maka legitimasi hukum atas HGB yang diterbitkan patut dipertanyakan, bahkan dapat dinyatakan batal demi hukum (null and void).
Implikasi dari praktik ini tidak berhenti pada aspek legal formal, tetapi merambat ke aspek ekonomi dan sosial. Tanah yang semestinya menjadi aset produktif negara berubah menjadi objek spekulasi dan ‘bancakan’ pengembang yang hanya menguntungkan segelintir pihak. Dalam perspektif ekonomi politik agraria, kondisi ini mencerminkan gejala “state capture”, dimana kebijakan publik di bajak oleh kepentingan oligarki properti melalui instrumen hukum yang seharusnya netral.
Lebih mengkhawatirkan lagi adalah dampaknya terhadap masyarakat pembeli. Fakta bahwa banyak unit properti masih berstatus HGB atas nama perusahaan dimana menciptakan ketidakpastian hukum yang serius. Dalam teori perlindungan konsumen, kondisi ini menempatkan pembeli sebagai pihak yang rentan, karena hak guna bangunnya bergantung pada penyelesaian sengketa antara korporasi dan negara.
Jika ditarik ke prinsip dasar UUPA, maka ketika HGU berakhir, tanah tersebut harus kembali menjadi tanah negara bebas yang dapat didistribusikan melalui program reforma agraria. Prinsip ini menegaskan bahwa tanah tidak boleh dikuasai secara terus-menerus oleh entitas tertentu tanpa mempertimbangkan keadilan sosial. Oleh karena itu, praktik konversi langsung menjadi HGB tanpa melalui mekanisme redistribusi merupakan bentuk pengingkaran terhadap semangat land reform dalam UUPA No 5 Tahun 1960.
Pada akhirnya, kasus ini menuntut intervensi serius dari aparat penegak hukum dan otoritas pertanahan. Transparansi, audit menyeluruh, dan penegakan hukum yang tegas menjadi prasyarat mutlak untuk mengembalikan marwah hukum agraria sebagai landasan kemerdekan ekonomi rakyat Indonesia. Jika tidak, maka “sulap hukum” semacam ini akan menjadi preseden berbahaya yang menggerus legitimasi negara dalam mengelola tanah sebagai alas produksi dan sumber daya strategis bagi sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Demikian.
Penulis Adv.M. Taufik Umar Dani Harahap,SH., Merupakan Praktisi Hukum Dan Aktivis Gerakan Rakyat Banyak.
